Как оценить земельный участок?

Рыночная стоимость земельного участка. Что это и для чего нужно?

Стоимость земельного участка на рынке представляет собой ориентировочную сумму, за которую данный объект может быть приобретен. Зачастую она не совпадает с официально установленными инвентаризационной и кадастровой стоимостью.

При определении рыночной стоимости учитываются различные аспекты:

• Предназначение земли. Участки, выделенные для строительства жилых объектов, обычно обладают высокой стоимостью.
• Местоположение участка. Этот параметр имеет особую важность при оценке земли, предназначенной для жилого строительства.
• Доступность инфраструктуры: наличие водоснабжения, канализации, электричества и газа.
• Размер земельного участка. Чем больше участок, тем выше его стоимость.
• Близость к объектам, влияющим на ценность участка. Например, земля вблизи высоковольтных линий часто стоит дешевле.
• Доступность общественного транспорта.
• Наличие ограничений, таких как водоохранная зона.
• Топография местности. Участки без возвышенностей обычно более ценны.

При подготовке к оценке стоимости участка первоначально нужно изучить все имеющиеся документы, содержащие информацию о его характеристиках. В конечном итоге обязательным является и осмотр самого участка.

Какие методы использует эксперт

В процессе определения рыночной стоимости земельного участка специалисты применяют не просто метод подбора схожих объектов, а сложный многокомпонентный подход:

• Сравнительный анализ. Этот метод заключается в выборе земельных участков, с которыми можно сопоставить цену оцениваемого объекта. Они не обязательно должны быть идентичными — вполне возможно, что участков с идентичными характеристиками может не существовать. Но определенные общие параметры должны присутствовать.
• Доходный подход. Здесь рассматривается потенциальный доход, который может получить новый владелец земли. Важное значение при этом играет специфика и предназначение участка.
• Затратный подход. Этот подход учитывает затраты, связанные с покупкой, регистрацией и использованием земельного участка.

Для достижения наиболее точного результата специалисты обычно комбинируют все три подхода. Такой комплексный подход мы и используем в своей работе.

Процедура оценки рыночной стоимости земли

Оценка рыночной стоимости земельного участка экспертом представляет собой многоступенчатый процесс:

1. Предварительная консультация. При этом шаге обсуждаются условия, а также определяются цели проведения оценки.
2. Составление договора. Этот документ устанавливает условия сотрудничества с нашей фирмой и предполагаемый срок выполнения работы.
3. Рассмотрение документации. Изначально производится предварительный обзор в рамках консультации, затем проводится более глубокий анализ.
4. Осмотр объекта и проведение измерений на местности, если это требуется. В некоторых ситуациях данный шаг может быть пропущен.
5. Применение методологии расчета и непосредственная оценка стоимости.
6. Составление экспертного заключения.

Когда может потребоваться оценка земли

Процесс оценки земельного участка для продажи представляет собой ряд определенных шагов, либо требует обращения к профессиональному оценщику. Однако существуют и другие обстоятельства, когда услуги оценщика могут быть востребованы

• Получение ипотечного кредита. Земельные участки также могут использоваться как залог для ипотеки. Банк не сможет предоставить кредит без знания стоимости объекта.
• Наследование земли. Оценка земли может потребоваться для определения размера налога на наследство. В этом случае можно использовать кадастровую или инвентаризационную стоимость, однако нотариус может потребовать предоставить отчет об оценке рыночной стоимости участка для определения размера пошлины.
• Включение земельного участка в уставной капитал. Без документа, подтверждающего стоимость земли, невозможно определить размер уставного капитала и долю каждого участника.
• Совершение сделки обмена. Определение стоимости необходимо для решения вопроса о равноценности обмениваемых объектов.
• Реогранизация юридического лица. В этом случае требуется знание стоимости активов компании.
• Решение судебных споров. Споры могут возникать по различным вопросам, включая разделение имущества, установление права пользования, сервитут.

Какие документы потребуются для оценки земли

В большинстве случаев эксперту достаточно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для получения всей необходимой информации. Тем не менее в некоторых обстоятельствах могут потребоваться дополнительные документы:

• Иной документ, подтверждающий право собственности. Это может быть, например, свидетельство о праве собственности.
• Документы, которые определяют географическое положение объекта.
• Генеральный план муниципалитета. Выписку из него можно получить, обратившись в местную администрацию.

Наши профессионалы подробно объяснят, какие документы им потребуются для проведения оценки. При необходимости мы предоставим поддержку в сборе недостающих документов. 

Порядок проведения экспертизы

Когда необходима экспертиза

Процесс проведения экспертизы становится неизбежным, когда возникают расхождения между участниками спора. Такой анализ может быть организован в ходе предварительной подготовки к судебному разбирательству, во время следственных операций или прямо в процессе суда. 

Результат экспертного исследования становится ключевым для суда или следователя, особенно если остальные свидетельства противоречивы. Так, экспертное заключение может указать на идентификацию отпечатков пальцев или определение авторства рукописного документа, и такие выводы обычно используются в качестве главных доказательств.

В гражданских процессах экспертная процедура представляет собой средство для получения дополнительных доказательств. Она помогает прояснить спорные моменты, определить реальное состояние дел, установить факты, которые имеют важность для участников спора и суда.

Независимо от контекста, экспертное заключение всегда рассматривается как одно из доказательств. При этом итоговое решение суда или следователя не формируется исключительно на основании экспертного мнения.

Как назначается экспертиза

Механизм назначения экспертизы определяется в зависимости от того, на какой стадии она запланирована:

• Предварительная подготовка к суду: экспертное исследование выполняется на основе договора между экспертом и заинтересованным лицом. Это может быть как отдельное физическое лицо, так и представитель организации. Заинтересованные стороны обращаются в экспертную организацию с просьбой провести конкретное исследование. После того как обе стороны приходят к соглашению об условиях, эксперт приступает к своим обязанностям.
• Судебное разбирательство уже запущено: назначение экспертизы основывается на определении судьи. Стороны представляют список вопросов для эксперта, но окончательный набор вопросов устанавливает сам судья. Работа делегируется определенной экспертной компании или частному эксперту, причем кандидатуру предложат стороны, но последнее слово за судом.
• В контексте следственных мероприятий: экспертиза назначается в соответствии с постановлением следователя. Следователь составляет список вопросов и делегирует работу эксперту, который обладает необходимыми квалификацией, навыками и соответствующими удостоверениями.

Таким образом, процедура назначения экспертизы во многом зависит от обстоятельств, при которых она требуется. Будущие шаги большей частью определяются типом исследования, которое предстоит провести.

Общий порядок экспертизы

Процесс проведения экспертного анализа обычно разделяется на несколько ключевых стадий:

1. Выдача официального документа, которым запускается экспертиза. Это может быть договор, постановление судебной инстанции или следственных органов.
2. Определение подходящей экспертной группы или организации.
3. Передача необходимых материалов и документов эксперту, а также списка интересующих вопросов.
4. Реализация самой экспертизы.
5. Составление итогового отчета или заключения.

Представление результатов заказчику, суду или следственным органам.

Однако не следует думать, что процедура проведения экспертизы унифицирована. Специфика работы во многом зависит от типа требуемого исследования.

Порядок проведения различных видов экспертиз

В случае почерковедческой экспертизы, после официального назначения, эксперту предоставляются образцы для сопоставления. Далее он осуществляет необходимые анализы, при необходимости запрашивает дополнительные документы. Завершаются эти действия формированием заключения, которое в дальнейшем отправляется заказчику или суду.

Строительная (строительно-техническая) экспертиза осуществляется как правило путем обследования строительного объекта и сопоставлением данных полученных в ходе осмотра с имеющейся документацией на объект.

Криминалистическая экспертиза предполагает детальное исследование объекта, который стоит в центре расследования. Специфические процедуры зависят от того, что именно требуется проверить.

Например, может быть проведен анализ материала изделия или состава компонентов. В соответствии с этим, проводятся необходимые лабораторные тесты и исследования.